Lightstone Towers

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프로젝트 개요
       
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프로젝트명

NYC Light Stone Towers

투자지역

355&399 Exterior Street, Bronx, New York

리저널 센터

Lightstone NY R/C

총 사업비용

USD $511,000,000
개발사 : $59M(12%)
EB-5 : $65.7M(13%)
Senior loan : $385MM(75%)

투자금액

$900,000 / $65,000 (행정비)

투자기간

5년 (2026년 12월 31일 만기)

모집인원

73명

고용창출 

투자자 1인당 64명 (전체: 4,652명)

EB-5 loan 시작일

I-526 이민국에 접수된    이후

연이율

1.5%

원금상환 출구전략

재융자
I-829 접수 후 투자 만기일 도래 시 원금 상환

특징

도시 TEA
완공 보증
I-526 거절 시 환불 보증

       
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프로젝트 위치
· 맨해튼 중심상업지구까지 15분 거리 
· 지하철 정류장까지 도보거리 
· 접근 가능한 주요 교통요지 : 그랜드 센트럴 터미널, 펜 역, 국제공항 
       
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개발사 Lightstone
S&P와 Moody's의 A+/A1 최우수 신용등급
       
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6.5빌리언 달러의 자산 규모를 보유한
미국 부동산 개발자 중 하나인 Lightstone사는
미국 내 가장 큰 개인 소유 부동산 회사 중 하나이며,
CEO는 David Lichtenstein으로 개인 자산이 약 20억불입니다.

2014~2019년 동안 Standard & Poor’s 사와 Moody’s 사로부터 A+와A1이라는 최우수 신용등급으로 평가받고 있는데, 이는 삼성전자와 같은 급의 신용도입니다. 

30년 동안 대형 부동산 개발 프로젝트를 수행하였으며, 2014년 이후 10개의 EB-5 프로젝트를 진행, 5억 2천만불(약 6,166억원)의 EB-5 자금을 조성하였으며, 모든 투자자들의 이민청원(I-526) 100% 승인 기록을 보유하고 있습니다. 
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6.5빌리언 달러의 자산 규모를 보유한 미국 부동산 개발자 중 하나인 Lightstone사는 미국 내 가장 큰 개인 소유 부동산 회사 중 하나이며, CEO는 David Lichtenstein으로 개인 자산이 약 20억불입니다.
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2014~2019년 동안 Standard & Poor’s 사와 Moody’s 사로부터 A+와A1이라는 최우수 신용등급으로 평가받고 있는데, 이는 삼성전자와 같은 급의 신용도입니다. 

30년 동안 대형 부동산 개발 프로젝트를 수행하였으며, 2014년 이후 10개의 EB-5 프로젝트를 진행, 5억 2천만불(약 6,166억원)의 EB-5 자금을 조성하였으며, 모든 투자자들의 이민청원(I-526) 100% 승인 기록을 보유하고 있습니다. 
       
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프로젝트 하이라이트
       
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고실업율 TEA 지역의 프로젝트
전문기관 3개사의 독립적 심사
       
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90만불 투자로 EB-5 영주권 취득은 TEA 지역에 위치한 프로젝트만 해당되는데 NYC Lightstone Towers 프로젝트는 3군데 전문 기관인 BEC)Barnhart Economic Services), EPR(The Economic & Policy Resources)와 GT(Greenberg Traurig Law Firm)에 각각 독립적인 분석을 의뢰하여, 3기관 모두 고실업율 TEA (인구 2만 이상의 도시로 주변지역보다 실업률 150% 이상인 지역)에 해당된다는 보고를 받았습니다. 
       
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영구영주권 취득을 위한 고용창출 만족
투자자 1인당 64명 창출 2023년 여름 완공 후 개장을 목표로 하는
       
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NYC Lightstone Towers 프로젝트는 “IMPLAN (Impact analysis for PLANning)” 계산법에 의해 총 4,652명의 신규 고용이 발생하는 것으로 보고 되었습니다.

이번 프로젝트가 모집하는 EB-5 투자자는 73명으로 EB-5 규정이 요구하는 고용창출을 달성하기 위해서는 730명이 필요한데, 총 4,652명의 고용창출은 EB-5 고객 1인당 64명에 해당되므로 그 어떤 프로젝트보다 더 많은 고용창출로 I-829 를 통한 영주권 취득에 전혀 이상이 없을 전망입니다. 
       
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출구전력과 2개의 보증서
프로젝트 완공 보증서와 환불 보증서
       
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원금상환을 위한 출구전략은 매각, 임대수익이 아닌, Refinancing (재융자)으로 건물의 완공보증서가 원금상환의 필수적인 요소, I-526 (EB-5 투자이민 청원서)이 USCIS에서 거절되었을 때, 고객들이 투자한 원금 전액 환불을 보장해 주는 환불보증서도 고객들의 자금손실을 방지하기 위한 필수적인 서류. Lightstone사는 지금까지 모든 프로젝트에 이 완공보증서와 환불보증서를 제공해 왔고, 특히 개인 자산이 20억불(약 2조)를 가진 개발사의 CEO, David Lichtenstein이 보증서에 직접 서명을 하므로 보증서의 효력을 더욱 확실하게 하고 있습니다.
       
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가장 안전한 투자 상품의 높은 사업성
수요가 증가 중인 다세대 임대 프로젝트
       
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NYC Lightstone Towers 프로젝트는 714세대가 입주할 수 있는 고급 임대 아파트 프로젝트로 가장 안전한 부동산 투자 상품 중 하나입니다. 고급 임대 아파트는 경기 침체기에도 빛을 발하는 투자인데, 경기 침체로 주택 소유가 줄어들면서 아파트 임대 수요가 증가하기 때문입니다. 

미 전역 150개 주요시장 가운데 91개 시장이 평균입주율을 넘었으며, 사실상 완전입주 수준인 95%를 돌파했는데, 특히 미국 동북부지역의 임대 점유율은 97%를 기록했으며, 서부지역 96.5%, 중서부지역 96.4% 순을 보였습니다. 
       
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2중 3중의 엄격한 수속 진행
Greenberg Traurig 법률그룹이 고문변호사
       
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GT 법률 그룹은 EB-5 Investor Magazine이 선정한 2019년 eb-5 업계의 최고 변호사인 25인 중 3명을 보유하고 있으며, 2017년 미국에서 가장 큰 법률그룹, 2018년 전 세계 Top 20 Law Firm 으로도 선정되었습니다. 

Lightstone은 모든 EB-5 프로젝트의 관리 및 법무 업무를 GT 법률그룹에 맡겨, 타 프로젝트와는 다르게 이주업체의 변호사 리뷰 후 한번 더 모든 서류의 최종 리뷰를 담당하게 했으며 그 결과 지금까지 모든 EB-5 케이스에 대해 100%의 승인율을 자랑하고 있습니다.
       
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융자 만기일 확정과 높은 이자율
1.5% 연이자율로 2026년 12월 31일 상환
       
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NYC Lightstone Towers 프로젝트의 전체 예산 5억 1100만불 중 개발사의 자금은 이미 확보되었으며, EB-5 투자자금은 13%인 5천 9백만불에 불과합니다. 

이 EB-5 자금은 메자닌이나 브릿지론을 대체함으로서 프로젝트의 이자부담을 현저하게 낮추는 장점이 있습니다. 

EB-5 자금 융자의 만기일은 2026년 12월 31일로, EB-5 투자고객들이 영구영주권 취득을 위한 I-829 신청만 USCIS에 제출한 상태라면 2026년 12월 31일 이후에는 투자원금을 돌려 받게 되어 있으며, 이점이 이 프로젝트의 강점 중 하나라 할 수 있습니다. 

무엇보다 이 프로젝트의 강점으로 꼽힐 수 있는 것은 개발사가 EB-5 자금을 빌려가는 대가로 5년동안 매년 1.5%의 이자를 지급한다는 점입니다.

이는 50만불 시대의 주요 프로젝트의 이자율이 0.25~0.5%에 불과했던 점을 생각하면 비약적으로 높아진 수치이며, 현재 국내 대부분의 주요 은행 이자율이 1.5% 이하임을 감안하면 오히려 은행 이자보다 높은 수치라 미국 영주권과 함께 1.5%의 수익까지 기대할 수 있는 수익형 부동산 투자상품입니다.
       
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뉴욕시 센트럴 파크 근교에서 개발되는 최고의 입지조건을 갖춘 프로젝트