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워싱턴 DC 14번가 캐피털 힐 아파트 프로젝트

415 14th Street SE, Washington, DC 20003
워싱턴 DC 사우스웨스트 14번가 415번지
       
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 프로젝트 개요
       
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프로젝트 설명

기존 Safeway 수퍼마켓과 주차장 시설을 복합용도 건물로 재개발 하는 프로젝트입니다. 재개발을 통해 325세대의 고급 아파트와 60,000 평방 피트 규모의 대형 Safeway 수퍼마켓 및 8,400 평방 피트의 상가시설을 건설하게 됩니다.

총 프로젝트 사업비 

$158,000,000 (1억 5천 8백만 달러)

EB-5 자금 조달 / 투자자 모집

$28,000,000 (2천 8백만 달러) / EB-5 투자자 56 세대 모집
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프로젝트 위치

ㆍ워싱턴 DC 중심부 Capitol Hill 주택가에 위치해 있으며, 미국 연방의회가 자리한 정치 중심지입니다.

포토맥 에비뉴(Potomac Avenue) 와 이스턴 마켓 (Eastern Market) 지하철역에서 2 블럭 떨어진 곳에 위치해 있으며 유니온 스테이션 (Union Station) 지하철역과 펜실베니아 에비뉴 (Pennsylvania Avenue) 에서도 가깝습니다.

역사가 깊은 이스턴 마켓 (Eastern Market) 과 베럭스 로우 (Barracks Row) 거리에 도보로 근접 가능하며 100여개의 상점 및 40여개 식당이 있는 파머스 마켓 (farmer’s market) 에도 접근이 용이합니다.

미국 의회 도서관, 대법원, 폴저 셰익스피어 도서관, 식물원 및 연방의회 등 여러 관광명소들과도 가깝습니다.
       
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프로젝트 특징

ㆍ5층 규모의 복합용도 건물로 325 세대의 고급 아파트, 60,000 평방 피트 규모의 Safeway 수퍼마켓 건물이 들어서게 됩니다.

ㆍ아파트 세대별로 바닥에서 천장에 이르는 윈도우, 세척기 및 건조기, 대형 수납장, 고급 인테리어 마감재, 원목마루, 고급 대리석 싱크대 등이 설치되어 있습니다.

ㆍ휘트니스 센터, 비즈니스 센터, 클럽 룸, 수영장, 마당, 운동 코트 등 편의 시설을 갖추고 있습니다.

ㆍ링컨 공원, 스탠튼 공원, 내셔널 몰 등 야외 명소에 쉽게 연결되는 지역입니다.
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SAFEWAY 하이라이트

ㆍ1915년 설립된 Safeway 는 북미에서 세 번째로 큰 수퍼마켓 체인입니다.

ㆍ여러 음식과 일반 상품들을 판매하며 제과점, 델리카트슨, 꽃 가게, 해산물, 약국 등 다양한 품목들이 있습니다.

ㆍ미국 전역 및 서부 캐나다에 1,700 여개 매장이 있으며, 이 중 광역 워싱턴 DC 지역에만 112개 매장이 있습니다.



       
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 주변환경 개요
       
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 캐피털 힐 (Capitol Hill)

미국 행정부의 주요 건물들인 미국 연방의회, 대법원, 상하 양원 의회 사무실들이 모여있는 지역입니다.

캐피틀 힐은 워싱턴 DC 에서 가장 큰 주거지역로서 이 곳의 19세기 및 20세기에 건설된 연립 주택들은 미국 사적지로 등록되어 있습니다.

문화유적지로도 유명한 곳으로 폴져 셰익스피어 도서관 및 극장, 식물원 등이 있습니다.

       
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 배럭스 로우 거리 (BARRACKS ROW)

Barracks Row 거리는 펜실베니아 애버뉴에서 워싱턴 해군 사령부(Navy Yard)에 이르는 사우스웨스트 8번가에 뻗어있는 길입니다. 워싱턴 DC 의 가장 오래된 상업지구로서 1801년 건설되었던 해군 병영과 근접하여 불리게 된 명칭입니다.

Barracks Row 거리의 5개 블럭에는 40 여개의 식당들이 즐비해 있습니다.

2014년 미국 요리잡지 Bon Appetit 에서 Barracks Row 거리의 Rose’s Luxury라는 식당을 ‘미국에서 가장 좋은 새로운 식당’ 중 1위로 꼽았습니다. 2018년에는 Pineapple and Pearls 이라는 식당이 ‘미슐랭스타(Michelin stars)’ 로부터 별 2개를 수여하기도 하였습니다.
       
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 이스턴 마켓 (EASTERN MARKET)

ㆍ이스턴 마켓은 캐피틀 힐 주거지역의 요지이자 전 세계 방문객들이 찾아오는 문화의 중심지입니다.

워싱턴 DC의 가장 오래된 공공 시장인 이스턴 마켓은 1873년 부터 역사가 시작되었습니다.

주말이 되면 100 여개의 상점들이 문을 여는 이스턴 마켓은, 지역에서 수확한 신선한 음식과 공예품들을 찾는 이들이 꼭 방문하는 곳입니다.


       
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 프로젝트 세부사항
       
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건설일정

EB-5 자금모집 – 2018년 2분기
ㆍ착공 – 2018년 2분기
ㆍ완공 – 2020년 3분기

투자개요

ㆍ투자기간 5년
합자회사( Limited Partnership)는 토지와 아파트 건물을 소유하게 될 기관의 구성원이 됩니다.
합자회사( Limited Partnership)는 은행대출 상환 후 연간 투자수익을 받을 수 있도록 프로젝트의 현금자산에 대해 100% 우선권을 갖게 됩니다.

출구전략

ㆍ5년 후 매각 또는 재융자
합자회사는 은행대출 상환 후 매각 혹은 재융자 대금에 대해 100% 우선권을 갖게 됩니다.
독립감정평가를 통한 출구평가액 $173,400,000 (10% 증가)
       
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※ 전체 개발비용엔 1층 슈퍼마켓 건설을 위하여 세이프 웨이 (Safeway) 측에서 지불하는 $20 million (2천만 달러)가 포함됩니다.
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프로젝트로 창출되는 일자리 수
운영 인력 53명
공사 인력 1,006명

고용 창출 모델: RIMS-II
공사기간 26개월
일자리 창출 투자자 1인당 18.9명
조건해지에 필요한 일자리의 189% 초과
       
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개발사 : 폴저 프렛

Foulger-Pratt (폴저 프렛)은 1963년에 설립된 민간 부동산 개발회사로서 장기적인 투자에 집중해 왔습니다. 워싱턴 DC 지역에서 복합용도 건물 및 대중교통 지향형 개발 프로젝트의 성공적인 시행에 풍부한 경험을 갖추고 있습니다.
개발사는 하위주택시장에 대해 심도 있는 이해를 바탕으로 1,500만 평방피트 이상의 사무실, 상가, 공용주택 건설 프로젝트를 건설하였습니다.
폴저 프렛은 현재 보유한 프로젝트는 31개로, 총 규모가 8백만 평방피트로서 그 자산가치가 대략 18억 7천만 달러입니다.
EB5 캐피탈 과 21차 331N 프로젝트을 진행하였습니다.
       
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 드림이주 스페셜 프로젝트
       
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미국투자이민을 고민하시는 투자자들이 프로젝트를 고를 때 가장 고민하고 걱정하는 부분은 크게 두 가지입니다. 

"영주권 취득이 안전한가?"
"투자금 회수가 확실한가?"

하지만 미국투자이민 투자자가 고려해야 하는 부분은 그 외에 또 있습니다. 투자자는 영주권 취득과 투자금 회수를 포함하는 안정성을 최우선으로 고려하는 것과 동시에 개발자(투자자)와 지역센터(Regional Center)에 대한 강도 높은 확인을 해야합니다. 왜냐하면 지역센터(Regional Center)는 투자이민에서 가장 중요한 역할을 하는 미국투자이민의 중추역할을 담당하기 때문입니다. 지역센터는 미국 이민국으로부터 승인을 받아 영주권신청(I-526)과 조건해지(I-829) 그리고 EB-5 투자자를 위해 투자회사 및 투자회사의 자금이 투자자에게 환급될 때까지 경영, 관리 및 집행하게 됩니다. 투자자의 권리를 최대한 보호하기 위해서는 지역센터가 개발사로부터 독립적이어야 하며 이민법과 투자에 관한 전문성과 신뢰성을 갖춰야 합니다.

드림이주는 타 이주공사와 달리 프로젝트를 다양하게 소개하고 있지 않습니다. 수많은 프로젝트의 관련 서류들을 하나하나 꼼꼼하게 분석한 후 리스크가 가장 작은 프로젝트를 선별해 소개하고 있습니다. 드림이주가 자신있게 소개하는 스페셜 프로젝트를 소개합니다.  
       
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 스페셜 프로젝트에 대한 드림이주의 분석 
       
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개발자(투자자) 분석 결과

개발자(투자자)가 규모가 크고 정부와 얼마나 밀접한 관계를 유지하느냐가 중요합니다.
1) 미국 내의 10대 대기업의 하나이자 미국 내 재계 8위 기업의 대주주
2) 투자 지역을 관할하는 주(州) 내에 많은 자본(약 2조원)을 투자
3) 주(州) 정부로부터 자금 지원(850억원)과 저리 융자(550억원) 제공받음  
4) 튼튼한 재정구조를 통해 많은 이익과 고용창출을 일으켜 미국 경제발전에 큰 영향을 주고 있음
5) 주정부나 연방 정부의 적극적인 지원받음
       
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영주권 취득 분석 결과

영주권 취득의 자격요건이 50만불의 투자금을 미국사업체에 투자했는가, 그리고 그 투자를 통해 10명의 고용창출을 했는가가 중요합니다.
1) 투자금액 100%인 약 2조원 이미 모두 투자 완료
2) EB-5 투자금은 이미 투자된 징검다리 융자(Mezzanine Loan)를 대신하기 위한 것
3) 사전승인을 받은 프로젝트로서 이미 실제 투자이민신청(I-525 Petition)이 승인되고 있는 상태
4) 이미 만 명 이상(4,000명의 고용창출이 요구됨)의 고용창출이 되어 영주권 조건해지에 전혀 문제가 없음
       
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투자금 회수 분석 결과

투자금 회수의 전제조건은 프로젝트의 성공여부에 달려있습니다. 
투자금 환수는 프로젝트를 완성하고 이익 또는 매도나 재융자를 통해 투자금 반환을 해 주기 때문입니다.
1) 이미 완공되어 사업 진행
2) 사업시작  첫 해부터 1,100억 이상의 영업이익
3) 5년 또는 7년 후, EB-5투자자의 투자금 환수에는 전혀 문제가 없을 것으로 예상
4) 투자금 환수 보장을 위해 안전장치(담보권)를 보유
       
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 스페셜 프로젝트 개요
       
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 이민신청 사전승인 및 실제 I-526 승인
I-924와 함께 I-526 Exemplar 가 사전승인 되었으며 현재 실제 I-526 petition이 승인되고 있습니다.
(이민신청승인 기간 단축)

 고용창출(I-829 승인조건 완료)
이미 만 명 이상의 고용창출이 완성되었으므로 영주권 조건 해지의 요건이 해결되었습니다.
(요구인원은 400명)

 안전장치
스페셜 프로젝트 사의 100%지분을 소유하고 있는 지주회사의 은행구좌와 운영권을 차압할 수 있는 권리와  투자금 전액의 약속어음을 가지고 있습니다. 투자금의 소득과 원금환수에 대한 투자계약을 위반했을 시에는 프로젝트에 대한 경매 신청과 최우선 변재권(1순위인 은행을 제외하고)을 가지고 있습니다. 스페셜 프로젝트의 자본구성은 은행대출(67%), 개발사투자(21%) 그리고 EB-5투자자 투자(12%)입니다.

 원금상환 출구전략
5년 또는 7년 후 소득 또는 재 융자로 원금 상환 예정입니다. 현재 사업이 진행중이며 첫해부터 1, 100(미화 1억불)억 원 이상 이익을 내고 있습니다. 
향후 7년간 약 4, 000억원 이상의 수익이 예상됩니다.

 EB-5 투자금 상환 순위
은행대출 이후 최 우선 순위로서 다른 모든 투자자보다 우선순위입니다.

 EB-5 모집 미완료 시 대책
우선주 투자자(Bridge Financing)와의 연장계약이 돼 있으므로 EB-5 모집 미완료 시에도 프로젝트 사업진행에 전혀 영향을 미치지 않습니다.
(EB-5투자자 모집인원의 조절 융통성)

 I-526 거절 시 투자금 및 행정비용 환불 시기
타 프로젝트 경우, 투자이민 페티션이 거절된다면 새로운 투자자가 생길 때 환불을 해주겠다고 규정하고 있습니다. 하지만 스페셜 프로젝트는 개발사에서 만약의 거절될 경우를 대비하여 미리 미화 1,000만불을 에스크로 구좌에 예치해 놓고 있기 때문에, 거절통지를 받은 날로부터 40일 이내에 투자금 및 행정비용 100% 환불한다고 규정해 놓고 있습니다.